TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ VE UYGULAMADAKİ BAZI SORUNLAR HAKKINDA BİLGİ NOTU

Av. Çiğdem Çavuşoğlu
Av. Simge Hazal Poyraz

ÖZ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uygulamada çok sık başvurulan bir sözleşmedir. Uygulamada sıklıkla taşınmaz sahibi olmak isteyen kimselerin başvurmuş olduğu yöntemlerden biri de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz sahibi olmaktır. Taraflar bazı durumlarda taşınmaz satışını o an şartlar gerçekleşmediği için yapmak istemeyebilirler. Ön ödemeli konut satışlarında taraflar aralarında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparlar. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin uygulanmasında bazı problemler yaşanmakta olup sözleşmenin bir tarafının edimini yerine getirmekten imtina etmesi sebebiyle diğer taraf genellikle tescile zorlama davası yolu ile mülkiyet hakkı kazanmaktadır. Özellikle son yılarda inşaat sektöründe ortaya çıkan ekonomik kriz ile beraber taşınmaz satış sözleşmelerinde sıklıkla taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirirken diğer tarafın işbu sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yaşanan ekonomik kriz veya başkaca herhangi bir nedenle yerine getirmemesi sebepleriyle dava yoluna başvurulması daha da artmış ve günümüzde  bu konuda oldukça fazla sayıda yargılama yürütülmeye başlamıştır. Ele alınan bu çalışma ile öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi genel hatları ile incelenecek ve uygulamada yaşanan sıkıntılar hakkında açıklamalarda bulunulacaktır.

GİRİŞ

Taşınmaz satış vaadi, taşınmazın ileride belirli şartlarla satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir. Doktrindeki
hâkim görüş, satış vaadini bir ön sözleşme olarak görmekte, bunun bir
satış sözleşmesi olmadığını kabul etmektedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Bu sözleşme
ile esas satış sözleşmesini yapma borcu yüklenilmiş olmaktadır. Taşınmaz maliki, satış vaadinden doğan borcunu yerine getirmek isterse tapu müdürü tarafından düzenlenecek resmi senetle satış sözleşmesi yapılacak ve tescil konusundaki hükümlere uyularak taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilecektir. Eğer taşınmaz maliki satış sözleşmesi yapmaktan kaçınırsa alıcının açacağı davanın ve mahkemece verilecek hükmün konusu ve niteliği tartışmalıdır. Öğretide yapılan tartışmalar çalışmanın kapsamını aşacağından söz konusu tartışmalara değinilmeyecektir

1.TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ

Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir sözleşmedir. İsviçre ve Türk
öğretisinde ve uygulamasında hâkim olan görüş, satış vaadinin bir ön sözleşme olduğu yönündedir. Türk Borçlar Kanunu 237. madde hükmü gereği satış vaadi sözleşmeleri resmi şekle tabii sözleşmelerdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.[1] Taşınmaz satış vaadinin bir ön sözleşme olarak, BK 29/2 uyarınca taşınmaz satışına ait şekle tâbi
olması yani satış vaadinin de tapu müdürlüklerinde düzenlenecek resmî
senetle yapılması gerekir.  Fakat 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesinin 3. bendine göre, taşınmaz satış vaatlerine ait resmî senetleri re’sen
düzenleme yetkisi noterlere tanınmıştır. Bununla beraber, satış sözleşmesini
düzenleyebilen makamın satış vaadini düzenleme yetkisine de öncelikle
sahip olması gerektiğinden, tapu müdürlerinin bu konudaki yetkilerinin sürdüğünü evleviyet ilkesi gereği kabul etmek uygun olacaktır. Hemen belirtmek isteriz ki tapu müdürleri hem satışa, hem de satış vaadine ait resmî senetleri düzenleme yetkisine sahipken, noterler sadece satış vaadine ilişkin resmî
senetleri düzenleme yetkisine sahiptirler. Noterler tarafından taşınmaz satışı
olarak düzenlenen resmî senetler hükümsüzdür; fakat sözü geçen sözleşmelerin tahvil yoluyla satış vaadi olarak geçerli sayılması mümkündür. Hem doktrin hem Yargıtay bu imkânı genel olarak kabul etmektedir.[2]

Hemen belirtmek isteriz ki ki her ne kadar tarafların işbu sözleşmeyi resmi şekilde akdetmeleri gerekmekteyse de uygulamada sıklıkla adi yazılı şekilde satış vaadi sözleşmeleri yapılmaktadır. Bu durum pek çok sorunu beraberinde getirmektedir. Resmi şekilde akdedilmemiş satış vaadi sözleşmeleri geçersizlik yaptırımına tabi olmakla Yargıtay resmî şekilde yapılmamış bir satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin ileri sürülmesini, bu sözleşmeye dayanarak taşınmazın teslim edilmiş
olması karşısında hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmiştir.[3] Şöyleki; bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre  hâkimin TMK’nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğini hükme bağlamıştır. Ancak ilgili içtihadı birleştirme kararı dikkatli incelendiğinde söz konusu geçersizliğin sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması arz edeceğinden bahisle sözleşmenin tarafları arasında şekli geçersizliğin ileri sürülmesinin kabul edilmeyeceği karar altına alınmıştır. Oysa günümüzde gerek inşaat sektöründe meydana gelen ekonomik krizden kaynaklı olarak gerekse de diğer sebeplerle vaat borçlusu taşınmazın mülkiyetinin nakli borcunu yerine getirememektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, edim yerine getirilmediğinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan Türk Medeni Kanununun 716 uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Ancak bu dava açılana kadar hatta dava sırasında söz konusu taşınmaz için tedbir kararı alınana kadar vaat borçlusunun alacaklılarının da taşınmaz üzerine haciz şerhi işlemeleri, ipotek kaydı koymaları pek olasıdır. Bu halde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafları arasında yukarıda belirtilen şartlarda TMK m.2 gereği şekle aykırılığın ileri sürülmesi kabul edilmezken haciz alacaklıları veya ipotek hakkı sahipleri tarafından bu şekle aykırılığı ileri sürülmesi mümkün olabilecek midir? Bu konu hakkında henüz verilmiş bir karar bulunmamakta olup söz konusu hususun gerek öğreti gerekse de içtihatlarla aydınlatılması lazım gelmektedir.

2. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN ŞERHİNİN HACİZ VE İPTOTEK HAKKI SAHİPLERİNE ETKİSİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, borç doğuran bir sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar.
Ancak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhi mümkündür. Satış vaadi ile tanınan satın alma hakkının şerhi imkânı TMK m.1009’da
öngörüldüğü gibi, 6.1.1954 tarih ve 6217 sayılı Kanunla Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde yapılan değişikle de kabul edilmiştir. Tapu Kanununun 26. maddesine eklenen 5.fikraya göre; “Noterlik Kanununun 44’üncü maddesinin (B) bendi
mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.” Kanun şerhin yapılması için ayrıca bir şerh anlaşması aramamıştır.[4] Şerh anlaşmasının kanunun açık hükmü gereği aranmaması ile ilişkili olarak taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir. Satış vaadinin sağladığı satın alma hakkının şerhi, bu hakkın sonraki
maliklere karşı da kullanılabilmesi imkânını sağladığı gibi kişisel hakların
şerhindeki munzam etkiyi de sağlar.[5]  Bu
takdirde, kuvvetlendirilmiş kişisel hak (eşyaya bağlı borç) niteliğini
kazanır ve şerhten sonra üçüncü kişilere karşı da sonuç doğurur. Bu
sonuç ve etki şerhten itibaren 5 yıldır (Tapu K. m. 26/ V)

 Uygulamada taşınmaz sahibi olmak isteyen kimselerin sıklıkla başvurduğu yöntemler “satış vaadi sözleşmesi”, “maketten satış”, “projeden satış”, “ön ödemeli konut satışları” şeklinde olabilir. Bu sözleşmelerde karşılaştırdığımız durum genellikle satış vaadi alacaklısı üstlenmiş olduğu edimleri yerine getirirken sözleşmenin diğer tarafı taşınmazın zilyetliğini devretmesine rağmen tapu kaydının devrini yerine getirmekten imtina etmekte,  tapu sicilinde kaydın düzeltilmesine yanaşmamaktadır. Bu durumda tapu kaydının devri içi tescile zorlama davası ikame edilmesi gerekmektedir. Tescili zorlama davası ikame edilene kadar hatta dava sırasında söz konusu taşınmaz için tedbir kararı alınana kadar vaat borçlusunun alacaklılarının da taşınmaz üzerine haciz şerhi işlemeleri, ipotek kaydı koymalarının pek olası olduğu yukarıda bahsedilmişti.  Eğer ki taraflar arasında resmi şekilde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi bulunmaktaysa tek taraflı bir şekilde tapu siciline şerh verilmesi halinde kuvvetlendirilmiş kişisel hak niteliğini kazanır ve şerhten sonra üçüncü kişilere karşı da sonuç doğurur. Şerhten sonra tapu kaydına işlenebilecek ipotek ve haciz kayıtlarına karşı satış vaadi alacaklısı hakkını ileri sürebilme imkânı elde eder. Ancak uygulamada asıl sorun taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadığı, tapu kütüğüne şerh verilmediği hallerde ortaya çıkmaktadır. Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tek taraflı taleple tapu kütüğüne şerh edilebilmekteyse de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için tapu memurları tarafından resmi şekilde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi sunulması gerekecektir. Yukarıda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin belli durumlarda resmi şeklide düzenlenmese dahi taraflar arasında bu geçersizliğin ileri sürülemeyeceği Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kabul edildiği açıklanmıştı. Peki bu halde de tapu memurunun resmi sözleşme olmaması sebebiyle şerh kaydını işlemekten imtina etmesi Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile geçerlilik tanınan satış vaadi sözleşmesi şerh edilmese dahi satış vaadi alacaklıları yine de şerhin munzam etkisinden veya üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme imkanından faydalanabilecekler midir? Mevcut hukuk düzenlememize göre bu soruyu olumsuz yanıtlamak gerekecektir. Ancak resmi şekilde düzenlenmeyen satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edilerek satış vaadi alacaklısına tescilini imkân tanınırken üzerindeki takyidatlarla tapu kaydının devralınması durumunda satış vaadi alacaklısı esasen ulaşmak istediği amaca ulaşamamaktadır. Satış vaadi alacaklısı taşınmazının cebri icra yoluyla satılması ile taşınmazını kaybetme tehlikesi altındadır. Dolayısıyla da Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile sağlanmak istenen amaç gerçekleştirilememektedir.

Uygulamada inşaat sektöründe oluşan ekonomik kriz ile satış vaadi alacaklıları tarafından sıklıkla takyidatlardan ari bir şekilde tescil talep edilmekte ancak bu konu ile ilgili üst mahkeme tarafından verilmiş bir güncel karar bulunmamaktadır. Satış vaadi alacaklılarının açmış oldukları tescili zorlama davalarında taşınmazın devrine karar verilirken haciz ve ipotek hakkı sahiplerinin durumunun ne olacağı hakkında verilmiş güncel bir karara ihtiyaç bulunmaktadır.

3.TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE İYİNİYET VE İPOTEK HAKKI SAHİBİNİN DURUMU

Uygulamada sıklıkla başvurulan “maketten satış”, “projeden satış” gibi ön ödemeli konut satışları akabinde tüketici adına takyidatsız bir şekilde tapu devri işlemi yapılamadığı takdirde ikame edilen tescile zorlama davalarında sıklıkla karşılaşılan bir diğer durum olarak: uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde tapuda ipotek alacaklısı bir banka bulunmasıdır. Bu noktada belirtmek gerekir ki; her bir somut vakıaya göre ipoteğin tescil tarihi, satış vaadi sözleşmesinin akdedilme tarihi, ödeme tarihi gibi hususların ayrı ayrı önemi bulunmakla birlikte,  bu çalışmamızda ipotek alacaklısı bankaların kredi kullanacak müşterilerinin mali tablolarını inceleme yükümlülükleri, gayrimenkul değerleme hizmetleri ve tüm bu araştırma yükümlülükleri neticesinde iyi niyet durumları genel hatlarıyla  irdelenecektir.

Yukarıda bahsedildiği üzere inşaat sektöründe oluşan ekonomik kriz ile satış vaadi borçluları taşınmazların tapu devrini gerçekleştirmemekle birlikte kendi borçları için satış vaadi konusu taşınmazlarda ipotek tesis etmektedirler.

Satış vaadine konu taşınmazlar üzerinde tapuda ipotek alacaklısı olarak bulunan bankaların hukuki statüsüne göre TTK 18/2 maddesi uyarınca, ticaretine ait tüm faaliyetlerde basiretli hareket etme mecburiyeti bulunmaktadır. Buna göre, basiret, tacirin ticarî işletmesiyle ilgili olarak, fiilî ve hukukî işlemlerde göstermesi gereken dikkat, tedbir ve objektif özen yükümlülüğü demektir. Tacir, tüm bu hukukî ve fiilî işlemlerini yaparken, ticarî hayatın gerektirdiği tüm tedbirleri almalı ve meydana gelebilecek değişmeleri önceden tahmin etmeye çalışarak yükümlülük altına girmesi gereklidir.[6] Bu sebeplerle ipotek hakkı  sahibi bankalar, basiretli birer tacir gibi davranarak kredi vereceği kişiler ile bu krediler için gösterilmesi gereken ayni teminatlar hususunda uzman olduğu göz önüne alındığında, maketten satış yapılan veyahut konut projeleri olan taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların tüketicilere satıldığı şeklindeki mevcut durumdan haberdar olmadıklarını, iyi niyetli davrandıklarını ileri süremeyeceklerdir. Nitekim ipotek koyacak bankalar gerekli araştırmayı yapacak ve durumu bilecek konumdadır, aksi halde ise gerekli araştırma yükümlülüğünü yerine getirilmemiş, mesleki olarak dikkat ve özen yükümlülüğü gösterilmemiş durumlarda ise banka iyi niyetten bahsedemeyecektir. Bu noktada üzerinde durmamız gereken Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik (Resmî Gazete Tarihi: 01.11.2006 Resmî Gazete Sayısı: 26333) uyarınca bankaların müşterileri ile kredi sözleşmesini imza altına almadan önce müşterisinin kredi analizlerini, mali tablo incelemelerini ve gelir durumu tespitlerini yaparak mali durumunu inceleme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu sebeple inşaat şirketi müşteriler ile kredi ilişkisi sonucu; inşaat şirketinin mali durumu, gelir tabloları, uygulamada olan projeleri, bu projelere bağlı satışları ve tüm ticari mevcut durumu, bankalarca bilinmektedir.

Bilindiği üzere bankaların taşınmaza ekspertiz incelemesi yaptırmadan kredi kullandırarak ipotek tesis etmesi hem ticari hayatın akışına hem de bankacılık dikkat ve özen yükümlülüğünün yerine getirilmesine aykırıdır. Bankalar, müşterilerine kredi sözleşmesi akdetmeden önce 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ve bu kanuna istinaden çıkarılan “Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre kredinin teminatını teşkil edecek taşınmazın değerlendirilmesinde dikkat edilmesi gereken hususların ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Özellikle işbu yönetmeliğin 14/3. maddesi taşınmaz değerleme raporunda olması gereken asgari hususları tek tek saymıştır. Bu ölçütlere uyulduğu takdirde yukarıda bahsetmiş olduğumuz tescile zorlama davalarına konu olan taşınmazların üzerinde konut projesi olduğu ve kredi kullanan inşaat şirketi müşteri tarafından tüketicilere satış vaadi sözleşmeleri yapıldığı hususu açıkça görülecektir. Belirtmek gerekir ki uygulamada sıklıkla satış vaadi alacaklısı tüketici, üstlenmiş olduğu edimleri yerine getirerek ödemeleri tamamlarken, sözleşmenin diğer tarafı inşaat şirketi, taşınmazın zilyetliğini devretmesine rağmen tapu kaydının devrini yerine getirmekten imtina etmektedir. Hal böyle olunca bankalar tarafından yapılacak ekspertizle dahi taşınmazın zilyetliğinin başkaca kimselere ait olduğu açıkça görülebilecektir. Dolaysıyla böylesi hallerde ipotek hakkı sahibi bankanın iyiniyetli olduğundan bahsedilemeyecektir.

 İşbu davalarda sıklıkla  ipotek hakkı sahibi banka tarafından TMK  madde 1024 kapsamında tapuda bağımsız bölümün kredi kullanan inşaat şirketi adına kayıtlı olduğu, kayda güvendiği ve krediyi verdiği ileri sürülse de; teminata konu taşınmazı ayrıntısı ile inceleyip değerlemesini yaptırmadan kredi kullandırması ve ipotek vermesi ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının gerekleri ile de bağdaşmamaktadır.[7]

Konuya ilişkin Yargıtay uygulamasına örnek olarak; 14.03.2011 tarihli Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2011/4111 E. ve 2011/4489 K. Sayılı Karar’da;” ..Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz (TMK md. 3). Lehine ipotek tesis edilen davalı banka tacirdir. Ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi yasa gereğidir. (TTK md. 20/2). Bu gereklilik teminat olarak gösterilen taşınmazın hukuki ve fiili durumunu bilmeyi de içerir. Bunu yapmamışsa özenli davranmamış demektir. Bu bakımdan davalı bankanın basiretli davranmadığı açık olup, iyi niyet iddiası haklı değildir..”  denilmiştir.[8]

Son olarak kısaca belirtmek gerekir ise, inşaat şirketleri ile arasında kredi sözleşmesi akdedilmiş ipotek alacaklısı bankalar, gerek Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik gerekse Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik ile birlikte asgari şartları sağlayarak, ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının yükümlülüklerine uygun kredi sözleşmeleri ve ipotek tesisleri sağladıkları takdirde, ipotek tesis edilen taşınmazların tüketicilere çeşitli satış vaadi ve ön sözleşmelerle satışının yapıldığının bilmediğini ileri sürmesi imkansız olacaktır.

4.SONUÇ

Kaynağını 6098 sayılı TBK’ nın 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK’ nın 237. maddesi ile TMK’nın 706. Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde düzenlenmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; noter tarafından re’sen düzenlenmesi gereken, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Taşınmaz satış vaadi, taşınmazın ileride belirli şartlarla satılması borcunu içeren bir ön sözleşmedir. Öğretide de sıklıkla ön sözleşme olduğu kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237/2 maddesinde de, sözleşmenin şekli başlığı altında; taşınmaz satışının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Resmi şekilde akdedilmemiş satış vaadi sözleşmeleri geçersizlik yaptırımına tabi olmakla Yargıtay resmî şekilde yapılmamış bir satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin ileri sürülmesini, bu sözleşmeye dayanarak taşınmazın teslim edilmiş
olması karşısında hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmiştir. Satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve TMK’nın 1009. maddelerine dayanılarak tapu kayıtlarına şerh verilebilir. Kişisel hak sağlayan satış vaadi sözleşmesi tapu kaydına şerh verilmekle ayni etkili hale gelir. TMK’nın 1009/2.maddesinde de bu satış vaadi şerhi o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebileceği belirtilmiştir. Kuşkusuz, Tapu Kanunu’nun 26.maddesi uyarınca tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmeleri şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmez ise tapu sicil müdürü veya memuru tarafından resen terkin edilir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme imkânı verilmiştir. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ayni tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da mevcut hukuk düzenlememizde söz edilemez. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, taşınmazı satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023.maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmıştır. Aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Bu noktada ipotek alacaklısı bankalar, gerek Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik gerekse Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik ile birlikte asgari şartları sağlayarak, ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının yükümlülüklerine uygun kredi sözleşmeleri ve ipotek tesisleri sağladıkları takdirde, ipotek tesis edilen taşınmazların tüketicilere çeşitli satış vaadi ve ön sözleşmelerle satışının yapıldığının bilmediğini ileri sürmesi imkansız olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi, sözleşmedeki hükümlere göre yalnız bir tarafa veya her iki tarafa asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir. Bu bakımdan, satış vaadi, alım hakkı sağlayan alım sözleşmesinden farklıdır. Alım sözleşmesi hak sahibine tek taraflı bir beyanla satış ilişkisini kurma yetkisi verirken, satış vaadi taraflara satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkım vermektedir. Alım hakkı kullanılınca bir satış ilişkisi kurulup, muhatap, taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girdiği halde, satış vaadinde taraflar için bir satış sözleşmesi yapma borcu doğmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Bedel hiç ödenmemiş veya bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel TBK’nın 97. maddesi uyarınca davalı adına depo ettirilmelidir.(TBK m.97)  Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tescile zorlama davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.