KORANAVİRÜSÜNÜN (COVİD-19) KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ

Şenel Hukuk > Haberler  > KORANAVİRÜSÜNÜN (COVİD-19) KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ

KORANAVİRÜSÜNÜN (COVİD-19) KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ

KORANAVİRÜSÜNÜN (COVİD-19) KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ

Ülkemizde de olumsuz etkilerini göstermeye başlayan Koronavirüs’ün, kira sözleşmelerine yönelik mevcut veya olası hukuki etkileri hakkında karşımıza çıkabilecek sorunlara ilişkin hazırlamış olduğumuz çalışmamız aşağıda değerlendirmelerinize sunulmuştur. 

Hukukumuzda kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu m. 299 – m. 378 arasında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin borçları teslim borcu ve esaslı onarımlar; kiracının borçları kira bedelini ve yan giderlerini ödeme borcu, kiralananı kullanma ve işletme borcu ve bakım borcu olarak sayılmıştır. 

Yukarıda da belirttiğimiz üzere kiracı genel olarak kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde en az 30 gün, diğer kira sözleşmelerindeen az 10 günlük süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 

Ancak kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmeleri feshedilemez değildir. Kira sözleşmelerinde tarafların edimlerini yerine getirememeleri halinde durumun şartlarına ve etkinin şiddetine göre TBK’nın ifa imkânsızlığına ilişkin 136. maddesinin Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.” veya aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi”Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” uygulama alanı bulması gündeme gelebilecektir. Kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşmelerden olduğun kira sözleşmelerinin tarafları sözleşmeden dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanacaktır.

Aşırı ifa güçlüğü içerisinde bulunan tarafın edimini uyarlama davası açacağına ilişkin ihtirazi kayıt düşerek yerine getirmesi uygun olacaktır. Bu husus Yargıtay kararları ile de sabittir. 

”Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa -Pacta Sund Servande ) ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak, sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet ( TMK m. 4, 2 ) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebus Sic Stantibus -Beklenmeyen Hal Şartı) sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nın 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. (YARGITAY 815/835 HGK 18.11.1998 TARİH)

”Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında kira bedelinden gerekli indirimin yapılması gerekebilir. Davacı, açıklanan nedenlerle kira bedellerinde ve kiralama şartlarında uyarlama talep etmiştir. Dava konusu zeytinliklerdeki verim düşüklüğünün gerçek sebebinin aşırı kuraklık olduğu belirlenmiş olmasına göre mahkemece, davacının talepleri doğrultusunda bir karar verilmesi gerekir.” (T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2009/14-456 K. 2009/496 T. 11.11.2009)

Ayrıca TBK m. 331’de taraflardan her birine kira ilişkisinin devamı kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır. 

TBK m. 331-Önemli sebepler

”Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Yukarıda da belirttiğimiz üzere; eğer kullanma kiracının veya kiraya verenin şahsından kaynaklanan bir durumdan değil de objektif imkansızlıktan dolayı olanaksız ise bu durumda kira borcu kusursuz imkansızlık nedeniyle ortadan kalkar. Örneğin kiralananın tamamen yanması veya binada çıkan bulaşıcı hastalık nedeniyle kiralanana girilememesi hallerinde durum böyledir. (Aydoğdu/Kahveci, s. 460)

26.07.2007 tarihli Resmi Gazete EK-5’te yayımlanan Tahsisli Taşınmazlardaki Ticari Amaçla Kullanılacak Yerlere Ait Kira Sözleşmesi m.11’de kiracının bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması gibi sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan hallerde kiracının kira süresinin uzatımı, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesi vb. taleplerde bulunabileceği düzenlenmiştir. ”Tabii afetler (yangın, deprem, su baskını vs.), ülkede genel veya tesisin bulunduğu yerde kısmi seferberlik ilanı, genel veya kısmi grev, lokavt gibi kısmi hak kullanımından doğan imkânsızlıkların meydana gelmesi, bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması ve benzeri hâller gibi mücbir sebepler ile sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan ve kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç olmak üzere, kiracı sözleşmenin devamı süresince, kira süresinin uzatımı, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesi vb. talebinde bulunamaz.’

Yukarıda detaylıca açıkladığımız ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğü, olağanüstü fesih halleri ve aşırı ifa güçlüğü içerisinde bulunan tarafın uyarlama davası açma hallerini ülkemizde olumsuz etkilerini göstermeye başlayan Koranavirüsü açısında değerlendirmek gerekirse;

  • İdarece kapatılma kararı verilen işletmeler bakımından; İçişleri Bakanlığı’nın Koranavirüsü salgını nedeniyle geçtiğimiz günlerde aldığı önlemler doğrultusunda tiyatro, sinema, konser, düğün salonu, müzikli lokanta/kafe, gazino, kahvehane, kıraathane, kafeterya, nargile kafe, internet kafe, çay bahçesi vs gibi birçok mekan için faaliyetlerini durdurma kararı alınmıştır. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken Koronavirüs riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. TBK, borcun ifasının beklenmesini dürüstlük kuralına aykırı bulduğundan kiracının Koronavirüs haberiyle uğradığı zararın mahvına, iflasına sebep olması da şart değildir. (Oğuzman, Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, sy.582) Koranavirüsü nedeniyle idare tarafından alınan mağazaların kapatılması kararı sonucunda kiracılar bakımından ifanın imkansız hale geldiği açıktır. İçişleri Bakanlığı’nca verilen bu karar hem kiralayan hem de kiracı bakımından ifa imkânsızlığı/mücbir sebep teşkil etmektedir. Kiralayanın bu olasılıkta kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünü ifa etmesi mümkün değildir, hal böyleyken kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam etmeyeceği söylenebilir. Bu nedenle idare kararı ile işletmelerini kapatmak zorunda kalan tarafların borçlarının TBK m. 136 ifa imkansızlığı nedeniyle sona ereceği ve bu durumun TBK m. 311 gereği sözleşmeyi çekilmez hale getirdiği takdirde sözleşmeyi feshedebileceği kanaatindeyiz. Ayrıca belirtmek isteriz ki Koranavirüsü nedeniyle ülkemizde sokağa çıkma yasağı ilan edildiği takdir de bu hükümler uygulanabilecektir. 
  • İdarece kapatılma kararı verilmeyen işletmeler bakımından; Kanaatimizce idare tarafından işletmelerinin kapatılmasına karar verilmeyen tarafların borçları TBK m. 136 ifa imkansızlığı nedeniyle sona ermeyecek, bu kişiler TBK m. 138 gereği sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeyi feshetme haklarını kullanbileceklerdir. Uyarlama davası ikame edecek davacı uyarlama davasında mahkemeden terditli olarak; mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine, bu hususun kabul edilmemesi halinde mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına, her halükarda mağazanın kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesini talep edebilecektir. Bütün bu koşullar mahkemece değerlendirilecek ve yöneltilen talepler hakkında karar verilecektir. 

Yukarıdaki açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere ülkemizde olumsuz etkilerini gösteren Koranavirüsü nedeniyle kira sözleşmesinin taraflarının elinde birden fazla hukuki imkan vardır. Henüz oldukça yeni ve hukuki anlamda tartışmaya açık birçok noktası bulunan Koranavirüs hakkında farklı hukuki görüşler de olabileceğini ayrıca belirtmek isterim. 

Stj. Av. Gizem SEZER

3 Yorumlar

  • Emre Cetin
    Yanıtla Mart 17, 2020 at 2:17 pm

    Çok güzel bir yazı olmuş, teşekkürler

  • av. ali kaya
    Yanıtla Mart 17, 2020 at 2:50 pm

    Göstermiş olduğunuz ilgi, emek, ve yapmış olduğunuz paylaşım için teşekkür ediyorum meslektaşım.

  • Melih Kaan Vargeloğlu
    Yanıtla Mart 30, 2020 at 3:04 pm

    Merhaba, öncelikle güzel paylaşımınız için teşekkür ederim. Ancak kiracının para borcunun ifasından imkansızlık hükümlerine dayalı olarak kaçınabileceği görüşünüze katılmamaktayım, ayrıca kiralananın hazır bulundurma yükümlülüğünün de mevcut durumda salgın sebebiyle ihlal edilmediği kanaatindeyim. Zira salgın dolayısıyla iş yerinin kullanılamaması gibi bir durum ortaya çıkmadıkça bu yükümlülük ihlal edilmemiş olacaktır diye düşünüyorum. Saygılarımla

Yorum Bırak